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Con la sentenza 18477 depositata il 10 agosto 2010, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato un importante principio, che aiuterà molti condomini ad uscire dall’empasse in cui si trovano da tempo.
Per la modifica delle tabelle millesimali, riconosce la Suprema Corte, è sufficiente la maggioranza relativa dei condòmini, pari ad almeno 500 millesimi.
La pronuncia arriva a risolvere l’annoso problema in cui versano molti condomini a seguito di importanti modifiche della superficie di singole unità immobiliari – ad esempio per sopraelevazione o recupero del sottotetto da parte del proprietario dell’ultimo piano. Tali opere aumentano il valore dell’unità immobiliare in cui vengono eseguite e logica vorrebbe che successivamente si procedesse alla rideterminazione dei millesimi di valore di tutte le diverse unità di condominio. Il disposto dell’art. 1118 del Codice Civile, infatti, stabilisce che il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se non altrimenti disposto. Inoltre, cosa che ben più interessa la quotidiana gestione del condominio, in base all’art. 1123 C.C., le spese per la conservazione, la manutenzione e il godimento degli enti comuni, nonché per le prestazioni di servizi e per le innovazioni che li riguardano, sono sostenute dai condòmini proprio in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno. Per questo motivo il proprietario che ha aumentato la superficie di sua proprietà dovrebbe concorrere in misura maggiore alle spese ed è di immediata intuizione che sarà proprio quel condòmino a votare contro a tale proposta in assemblea.
Per lungo tempo la stessa Corte di Cassazione ha ritenuto che per l’approvazione e/o la revisione delle tabelle millesimali fosse necessario il consenso di tutti i condòmini e che in assenza di detto consenso dovesse provvedervi il giudice su domanda degli interessati (si vedano C. Cass. 18.04.1978 n. 1846; C. Cass. 17.10.1980 n. 5593; C. Cass. 19.10.1988 n. 5686; C. Cass. 5.06.2008 n. 14951)
Non è questa la sede per esaminare le svariate motivazioni che di volta in volta la Suprema Corte ha posto a fondamento delle precedenti decisioni, ma si rilevi fondamentalmente l’assunto secondo cui, poiché l’espressione in millesimi del valore della proprietà dei singoli condòmini discende direttamente dalla Legge, essa non rientrerebbe nella competenza dell’assemblea.
In realtà è proprio partendo dalla confutazione di questo assunto e dall’osservazione secondo cui l’approvazione delle tabelle da parte dell’assemblea è traduzione in concreto del dettato normativo e dunque riconoscimento delle operazioni di calcolo previste dalla Legge come proporzione tra valore dell’intero fabbricato e valore della singola quota, la sentenza 18477/2010 riconosce sia la competenza dell’assemblea ad approvare le tabelle, che la sufficienza di una maggioranza relativa dei voti dei presenti, per la validità della relativa approvazione.
In sintesi, la Suprema Corte distingue tra tabelle tradizionali, cioè quelle che si limitano a tradurre ed applicare al caso concreto del singolo condominio la regola della proporzione intero condominio-singola proprietà di cui all’art. 1123 C.C., dalle tabelle con cui contrattualmente, i condòmini decidono di derogare in parte alla Legge, per lo più fissando criteri per la ripartizione delle spese comuni diversi da quello normativo.
Queste ultime tabelle, definite convenzionali, cioè contrattuali, in quanto specifica espressione delle volontà e libertà di diritto privato delle parti coinvolte e inerente loro diritti disponibili, non possono che essere oggetto di approvazione unanime. Solo tutte le parti che hanno partecipato ad un contratto, infatti, possono derogarvi e porvi modifiche.
Per l’approvazione delle tabelle tradizionali, invece, è sufficiente il quorum relativo, essendo esse semplice traduzione del dato normativo.
Ciò a maggior ragione ove si rifletta altresì sul fatto che le tabelle, in base all’art. 68 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, sono allegate al Regolamento condominiale che, per espressa previsione dell’art. 1138 C.C., viene approvato a maggioranza relativa.
Quanto detto per l’approvazione riguarda evidentemente anche ogni variazione che si necessiti apportare alle tabelle.
Pertanto, la corte conclude osservando che “…mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 2” e dunque con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
I condòmini che sino ad ora si sono rifiutati di adeguare le tabelle alle mutate proporzioni della loro proprietà rispetto all’intero condominiale non potranno più rimandare il giusto adeguamento!
Valga la pena sottolineare, però, che la pronuncia in questione non legittima certo la maggioranza relativa ad adottare tabelle ingiustificatamente più onerose per uno o più condòmini senza un adeguato riferimento alla reale situazione di fatto delle unità immobiliari interessate. Nel caso in cui un condòmino si sentisse leso da una delibera di tale portata resta, infatti, sempre fermo il suo diritto di impugnare la decisione assembleare negli ordinari modi previsti dalla Legge, il cui scopo resta quello di impedire abusi nei confronti della minoranza in sede assembleare.
Avvocato Lorena Uboldi