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Ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione: la Cassazione fa chiarezza
Con sentenza 21000 del 2013 depositata il 13.9.2013, la seconda sezione della Cassazione civile ha fatto chiarezza sulle definizioni giuridicamente rilevanti – in materia edilizia – di ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione, con particolare riferimento alle regole sulle distanze.
Moltissimi strumenti urbanistici e la stessa legislazione nazionale, infatti, prevedono che non sia necessario rispettare le regole sulle distanze fra costruzioni sia in caso di semplici ristrutturazioni che, in genere, anche in caso di ricostruzione degli edifici. Le distanze vanno invece rispettate per il caso di nuova costruzione.
In tale quadro, si innestano spesso contenziosi fra vicini sul concetto di ristrutturazione, ricostruzione o nuova costruzione.
La Suprema Corte ha posto dei paletti molto precisi.
E’ ristrutturazione solamente l’intervento edilizio che comporti la conservazione degli originari elementi essenziali dell’edificio, ossia muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura. All’interno del 'guscio' rappresentato da questi elementi, i privati possono liberamente effettuare tutte le modifiche ritenute opportune, senza doversi preoccupare delle distanze dalla vicine costruzioni o dai confini.
E’ invece ricostruzione l’opera che preveda, per scelta (demolizione) o per obbligo tecnico (esempio: fatiscenza degli edifici) o per evento naturale (es: crollo), il venir meno dei muri perimetrali, della copertura e delle strutture orizzontali (solai), sempreché l’edificio venga – appunto – ricostruito con i medesimi elementi, rigorosamente nel rispetto della sagoma dell’edificio demolito, senza alcun aumento o nemmeno diminuzione delle volumetrie, delle altezze, degli ingombri. In tal caso, in genere, gli strumenti urbanistici prevedono che si possa non tener conto delle regole sulle distanze, in quanto il nuovo fabbricato è identico al precedente.
La Corte precisa che non si possono effettuare delle ‘compensazioni’ (ossia: aumento l’altezza del muro da una parte ma la riduco dall’altra), perché così facendo il fabbricato non è più identico al precedente e dunque non rientra nel concetto di ricostruzione.
Infine, vi è la nuova costruzione.
Per nuova costruzione si deve intendere ogni variazione rispetto alla sagoma precedente, anche se ciò non comporti occupazione di nuova volumetria.
Pertanto, come nel caso oggetto di esame della Corte, la modifica delle altezze sia pure piuttosto limitata, dell’edificio preesistente, deve esser considerata nuova costruzione, come tale assoggettata alle regole sulle distanze.
Avvocato Enrico Candiani
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